住宅ローン「フラット35」について
【 投稿日時：2025-12-11 15:17:03 】
住宅の購入を考えた方なら、誰もが一度は「フラット35」について調べたことがあるのではないでしょうか？長期固定金利型の住宅ローンです。
今までは基本的に住宅購入に関するものでしたが、中古住宅のリフォーム・リノベーションが対象になった「フラット35リノベ」が開始されているとのこと。これなら持ち家のリノベーションにも積極的になれますね。
元々、日本では使われていない空き家が増加傾向にあります。「フラット35リノベ」が普及すれば、持ち家を長く使う、中古住宅を手持ち資金で中古住宅を購入し、リノベーション資金にローンを使う、といったスタイルが一般化するかもしれません。空き家問題の解決につながるかもしれませんね。
「フラット35」を活用するには
「フラット35」と一言にいっても、様々な種類があります。今現在でも「フラット35」「フラット35S」「フラット35借換融資」「ダブルフラット」「フラット35（リフォーム一体型）」「フラット35リノベ」「フラット35保証型」がありますが、それぞれの特徴については「フラット35」の公式サイトをみていただくのが早いかと思います。
たとえば「フラット35S」は省エネなどの住宅の建築条件に関わり、「ダブルフラット」は「フラット20」と併用することで返済計画を立てやすく、ローン支払い後期の負債を減らすことが可能です。気をつけるべきは通常の「フラット35」は買取型であり、「フラット35保証型」とは別のシステムであること。保証型は金融機関がローン運用者となるために自由度が高く、住宅購入費用の100％まで融資がしてもらえますので頭金なしでもOKになりますのでおすすめです。ただし、借換ができない、繰り上げ返済が100万円からなど、デメリットももちろんありますので注意しましょう。
フラット35の選び方
「フラット35」は35年間という長い間付き合っていくローン。変動金利型とは違い、金利がずっと固定ですので、予期せぬトラブルで収入のアップダウンがあっても、資金繰りの計画を立てやすいメリットがあります。保証料、繰り上げ返済手数料が0円であるとも魅力の一つでしょう。
保険の申し込みが任意ですので、万が一ローン支払者がなkなった場合には負債が相続されることになります。そのため機構側で用意している機構団体信用生命保険特約制度や民間の保険など、自己負担で加入する必要があります。ただひ、保険の任意加入にはメリットもあり、持病など様々な事情で保険の加入が難しい方でもローンを組むことができます。
もし、家の新築にあたって省エネ、耐震をお考えなら「フラット35S」を利用すると良いでしょう。「フラット35S」は、指定した基準で建てられた新築一戸建てを対象に10年、または５年の間金利を引き下げることができるプランです。対象となるのは「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」が条件に適合すること。新築の際にあ依頼する工務店やハウスメーカーに、「フラット35S」が利用可能な条件での建設が可能か、しっかり確認を取りましょう。
フラット35の繰り上げ返済は必要？
通常の住宅ローンと同様に、「フラット35」でも繰り上げ返済が利用できます。むしろ、保証料と共に繰り上げ返済の手数料も０円であることが、「フラット35」の魅力といってもいいでしょう。繰り上げ返済をうまく活用すれば、金利を抑えて支払い総額を減らすことも可能です。
ただし、繰り上げ返済の金額は専用インターネットサービスの利用で10万円以上、金融機関の窓口での繰り上げ返済の場合は100万円以上の単位でしか返済することができません。繰り上げ返済を行う上では、その点は十分に注意しましょう。
元々繰り上げ返済のシステム自体が「余裕がある時に後々の支払いを楽にする」ためのシステムです。いくら返済の総額が減るからといって、無理にお金を絞り出してまでする必要はありません。お子様の学費なども必要になりますし、急病でまとまったお金が必要になることもあるでしょう。普段は貯蓄に回しておいて、ある程度貯蓄がたまった時点で一部を繰り上げ返済に利用するのがベストかもしれませんね。ただし、早めに返済してしまうと、住宅ローン控除の金額も減ってしまうことは考慮しなければいかません。
定年退職を迎える65歳までにローンが終わらないといったケースですと、多少無理してでも繰り上げ返済をしておいた方がいいでしょう。もし、息子さんのご家族と一緒に同居する２世帯住宅を建てているのなら「フラット35」ではなく、２世代にわたってローンを引き継ぎすることを視野に入れて作られた超長期住宅ローンの「フラット50」を利用するのも良いでしょう。